2021年10月25日

嵐をコントロールして止まらない中国の不動産炒め客は四大「悪いニュース」を迎えました。

北京は3月24日、年初からの規制嵐が止まないだけでなく、中国の不動産市場は経済周期の切り替えによる変動に直面する可能性がある。複数の要因が重なって、最近の不動産市場、特に宿泊客を炒めることは四大「利空」を迎える。

その一つは、多くの「包囲討伐」が経営ローンを違反して不動産市場に流れ込むことです。今回は、一线の都市がほぼ同时に行动している。北上広深四城は管轄区内の銀行機構を全面的に検査し、経営性貸付などの貸付資金が違法不動産市場に流入することを防止する。

各地で調査結果が発表された。例えば、北京市銀保監局はこのほど、2020年下半期以来、北京の不動産市場に不正に流入した個人経営ローンの金額は約3.4億元(人民元、以下同)であることを自検した。広州地区の銀行機構が調べたところ、不動産市場に不正に流入した疑いがあるということです。深セン市はこのほど、経営ローンの特別審査結果を報告し、前倒しで21件、5180万元を回収したという。

経営ローン、消費ローンなどの違法資金は昨年以来、一部の都市の住宅価格の上昇に拍車をかけている。実体経済をサポートするために、多くの銀行は疫病の発生時に低金利の経営ローン商品を出したり、経営ローンに対して割引を提供したりしました。優遇後、経営ローンの年率は3.8%ぐらいまで低くなりました。各地の商業住宅ローンの利率は普通5%より高いです。利差がもたらした利潤空間は、一部の宿泊客に空き地をくぐらせ、本来は住宅購入能力を備えていない人たちが、「強引に乗車」し、不動産ブームを押し上げた。

第二に、学区の不動産ブームは政策的打撃を受けた。学区の不動産はずっと不動産市場の特殊な存在で、かねてから不動産市場の宣伝の重点の一つです。去年の下半期以来、深圳、上海などの中古住宅の価格が急激に上昇したのは、ほとんど学区の部屋の昇温からです。

最近、上海は教育の新政策を発表して、2022年から、上海の名門校の高校の50%-65%の入学定員は、各区あるいは学校に公平に割り当てられます。昨年は北京西城区でも「多校划片」などの政策が出された。

広东省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究员は、最近各地で「多校划片」「定員均等分」「大学区制」「公民同招」などの政策が出されていると指摘しました。競争が大きくなったら、成績を競い始めます。学区の部屋の役割は低くなります。彼は、高熱が続いている学位室の「冷え」が始まったと考えています。

第三に、中古住宅の領域に深く入るように調整する。深センで市の3595の住宅団地の中古住宅の成約基準価格を発表した後、成都市も最近発表した不動産市場の新政の中で、「中古住宅の成約基準価格の発表メカニズムを確立する」と提出しました。

貝殻研究院の首席市場アナリストの許小楽氏によると、過去の規制は主に新築住宅の規制を主とし、土地や新築住宅の価格を制限することによって市場の予想に影響を及ぼすが、分散した中古住宅市場には効果的なコントロールツールが不足している。最近の規制は中古住宅市場への移転傾向にある。

徐小楽氏は、深圳から中古住宅の公式指導価格の方式を通じて、消費者、銀行の理性的な住宅価値の評価を導き、住宅価格の上昇幅を一定の合理的な区間に抑えることができると指摘した。春節以来、深センの中古住宅市場の取引量は低位に落ち込み、住宅価格の上昇傾向は抑制された。

第四に、多国は利上げサイクルを開けて、流動性の転換点或いは出現します。

最近、ブラジル、トルコ、ロシアは相次いで利上げして、疫病になってからまず利上げの周期の経済体に入ります。複数のエコノミストは、世界のほとんどの国にとって、新たな利上げサイクルが開かれると予測している。

有名な経済学者の任沢平さんは少し前に、「流動性の周期的な転換点に立っているかもしれない」と述べました。彼は、2021年第1四半期の前後に、景気回復の上部区間が到来していると考えています。インフレ期待が頭をもたげ、通貨政策が正常化に戻り、信用政策の構造が緊縮され、広義的な流動性の周期的な転換点を迎えます。

過去数十年、世界的な通貨が超発、低金利で株式市場、不動産などの資産価格が大幅に上昇した。流動性の曲がった点がいったん現れたら、あるいは不動産市場に直接影響を与えます。

氏は、低金利と金融緩和の下で2020年に不動産市場の回復が3月以来の景気回復サイクルに顕著に貢献していると指摘した。しかし、5~6月以来の金融政策の正常化に伴い、限界が縮小し、不動産販売と投資はいずれも下落圧力に直面している。(終わり)

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