2021年12月2日

住宅過熱の兆しを抑える「家と家を困らせない」の限界は突破できない

コントロール政策が力を発揮し続け,住宅市場の過熱気味を抑える——

「住家不炒」の限界は突破できない

本紙がかんずる

今年に入って不動産市場が過熱気味になると、市場調節策が相次いで出ている。関連部・委員会が調査・監督を行い、関連政策を打ち出し、行政、金融、土地などの手段を総動員して、住宅市場の急激な上昇傾向を抑制し、「住宅と住宅を破壊しない」という限界を突破できない鮮明な態度を伝えている。同時に、「大都市の住宅が突出する問題を解決する」ロードマップが次第にはっきりし、各大都市は供給を拡大し、新しい市民、若者などのグループの住宅問題を確実に解決している。

地方のコントロールは絶えず増加している

3月30日深夜、『西安市人民政府弁公庁、不働産市場の安定と健全な発展を促進するための不働産連動メカニズムの構築に関する通知』が発表された。核心内容は「販売制限」で、新築住宅と中古住宅はいずれも5年間ネット契約をしなければ取引できず、投資客をターゲットにしている。

しばらくの間、西安の住宅街は過熱の兆しを見せている。データによると、2月の西安新商品住宅価格は前期比0.8%、前年同期比7.4%上昇し、上昇幅は70の大・中都市の上位を占めた。中古住宅価格は同0.9%上昇した。

成都も最近、不動産規制を強化している。3月22日、成都市の不動産市場の安定と健全な発展指導グループ事務室は「不動産市場の安定と健全な発展をさらに促進することに関する通知」を発表し、住宅用地の供給管理の強化、住宅価格と地価の連動メカニズムの深化、住宅保障の強化など7つの分野から16の具体的な措置を打ち出した。

現在の不動産規制の厳しさをさらに示すのが、地方の不動産政策の「日帰り旅行」だ。3月24日、南昌市は「全市の不働産市場の平穏で健全な発展を促進するいくつかの政策措置」を発表した。その中のいくつかの条項は地価の安定、住宅価格の安定、予測の安定という要求に合致しない。江西省政府は南昌市政府に相談し,直ちに是正するよう命じた。南昌市は翌日、直ちに文書を回収した。住宅都市と農村建設部は江西省政府とビデオ協議を行い、南昌の現場指導にも監督チームを派遣した。これは、各都市が不動産規制の重要性を十分に認識していないことを示している。地方政府は、短期的な景気刺激手段として不動産を活用しない政治的立場をさらに高めるべきだ。

これらの都市に加えて、今年に入って、上海、深セン、北京、杭州、無锡などの多くの都市が相次いで住宅市場の規制措置を打ち出した。不完全な統計によると、各地の不動産規制政策は累計100回を超えている。

多くの都市で規制がエスカレートしている背景には、これまで熱が上がり続けてきた市況がある。昨年第4四半期以降、深セン、上海、杭州などのホット都市の住宅価格の上昇幅が大幅に拡大し、成都、西安などの西部地域の中心都市の住宅価格も大幅に上昇し、住宅価格の上昇する都市の数が増加し、広がる傾向にある。

一連の規制政策はタイムリーに導入され、市場に「鎮静剤」を注射したようなもので、住宅市場の弛緩説を打ち消し、価格上昇の期待を抑えた。

総合政策が次々と打ち出されている

1月下旬から3月にかけて、上海、深セン、北京、杭州、無锡、成都、西安などの都市を調査し、投機投機を断固として抑制し、不動産のコントロール力を維持し、安定した地価、安定した住宅価格、安定した予想目標を確実に実現するよう求めた。調査の結果、関連の注目都市は速やかに「パッチを当てる」規制政策を打ち出した。

浙江工業大学副総長虞晓芬と、中央に固執しない「不住炒め」の位置は動揺し、不動産市場の調整の「3安」の目標は動揺し、定着して地方調整責任主体の力は弱まり、目前に新しい市民の住宅が目立つ問題解決の意志が強く、未来は政策を打ち出しているが、不動産市場の安定を実現の確保健康に発展。

昨年第4四半期以降、一部都市の住宅価格が上昇したのは、「住宅ローン市場の運営」と密接な関係がある。銀行は実体経済の発展を促進するために低金利の経営ローンを出しており、地方では中小企業に対しても経営ローンを実施しており、経営ローンの金利は住宅積立金の金利よりも低くなっている。ローンの一部は転々と住宅に入っていった。

各地で経営ローンの不正が住宅市場に流れ込んでしばらくしてから、関系部署がようやく手を出した。3月26日、銀保監督委員会、住宅都市・農村建設部、中央銀行は共同で通達を発表し、用途ローンが不動産分野に不正に流入することを防止し、実体経済の発展をより良く支援するよう求めた。

融資は住宅市場の「七寸」とみなされる。不動産は短期的には金融、中期的には土地、長期的には人口を見る。金融政策の慎重さは、不動産という現在の金融システムの「最大のグレーサイ」をコントロールするのに役立つ。

行政手段や金融手段に加えて、土地政策も最近はかなり変わってきている。天然資源部は土地分譲の「分譲公告を集中的に発表し、分譲活動を集中的に行う」という「2集中」原則を推進している。報道によると、「二集中」原則を実施しているのは一線4都市と二線18都市だ。

3月31日、北京市は2021年第1次商品住宅用地の分譲公告を発表した。計30の土地が分譲され、7月と11月に2回の土地集中供給が行われると発表された。最近、複数の都市で集中供給地の情報を発表している。

「二つの集中」は地価安定に重要な役割を果たすものとみられる。天然資源部の関係者は、「2つの集中」は市場情報の透明性を高め、市場主体により多くの選択と機会を提供し、よりオープンで透明な環境を作り、市場を理性に導くことができる」と述べた。同時に、大給地を集中して社会に大きな効果を形成することができて、土地の供給が十分であることを体現します。

大都市の住宅問題をうまく解決する

住宅価格の急激な上昇を抑制すると同時に、中国はいくつかの種類の重点住宅への支援を強化する。

「大都市では住宅価格が高く、賃貸市場でも供給構造の不合理、市場秩序の不適正、賃貸関係の不安定などの問題があり、新市民、若者、特に基本的な公共サービスに従事する人々の住宅難が浮き彫りになっている。大都市の住宅問題を解決して、この部分のグループの住宅問題を解決することを重視しなければならない」と述べた。住宅都市・農村建設部の王蒙徽部長は次のように述べた。

保障性賃貸住宅と共有財産権住宅を主体とする住宅保障システムの構築を急がなければならない」と述べた。王蒙徽はいう。

王氏によると、保障性賃貸住宅には公共賃貸住宅と政策賃貸住宅がある。このうち、公賃貸住宅は主に都市戸籍住宅と収入「二重困窮」世帯を対象とし、政策賃貸住宅は主に無住宅の新市民を対象としている。

人口が純流入する大都市で政策型賃貸住宅を重点的に発展させ、土地、税、金融などの支援政策の改善を加速させる。例えば、単一賃貸住宅の敷地計画、集団建設用地と企業体の遊休地を利用した賃貸住宅の建設を模索するなどだ。

同時に、人口純流入を支援する大都市開発の共有財産権住宅は、供給範囲を戸籍人口を中心に、常住人口まで徐々に拡大する。

住宅賃貸市場について、王蒙徽氏は、住宅賃貸条例の制定を推進し、長期賃貸住宅政策の改善を加速させると述べた。賃貸市場の秩序を整備し、賃貸住宅の税金負担を減らし、賃貸料水準を合理的に調整する。

中国不動産の鑑定人と不動産柴强学会会長は、マネージャーを通じて大々的に発展する公借家、賃貸住宅政策を含め賃貸住宅保障性、规范と発展の長い賃貸市場は、一方が住宅価格上昇の圧力を緩和し、一方的解決できる新しい市民の大都市、特に青年の住宅問題が目立つ。

中国社会科学院都市競争力研究センターの倪鵬飛主任は、現在のホット都市の保障性住宅の供給は規模が大きく急速に成長する新市民住宅の需要を満たすことが困難であるとみなし、新市民の住宅供給を確実に拡大し加速させることを提案した。また、大都市、特に特大・超大型都市は供給力をさらに強化する必要がある。

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