2022年1月28日

cbre中国区総裁:中国で「ビルを買う」外資はさらに活発になる

(中国への投資)cbre中国区総裁:中国で「ビルを買う」外資はさらに活発になるだろう

cbre中国区総裁:中国で「ビルを買う」外資はさらに活発になるだろう

龐無忌

国際不働産コンサルティング「5大行」の一つで、cbre中国地区の李凌総裁は最近インタビューに応じた際、現在、中国経済のモデル転換と消費のアップグレードが商業用不動産を急速な発展期に推進しており、国内機関資本も外資も中国の優良商業用不動産を引き続き増やしていくと述べた。

商業用不動産は急速な発展期に入った

中国大陸部市場に33年間進出した多国籍企業として、cbreは中国経済と不動産市場の急速な発展を目撃してきた。李凌委員長は次のように表明した。ここ10年間、中国は輸出主導を主とし、内需駆動、イノベーション駆動にシフトしてきた。

中国の不動産市場の最も重要な変化は2つの面にある。第一に住宅市場が「家と家はトッポウしない」と提案し、長期にわたるコントロール基調になっている。また、経済モデル転換と消費のアップグレードは商業用不動産の急速な発展期への進入を促進している。

オフィスビルを例にとってみると、2010年から2020年にかけて、主要都市の優良オフィスビルのストックは4200万平方メートルから1億600万平方メートルに増えた。オフィスビルの年間新規需要は490万平方メートルに近いが、2000 ~ 2010年の新規需要は280万平方メートルに満たない。大口商業不動産投資の年間取引金額は2015年から2020年の間に1000億元(人民元、以下同じ)と2000億元の大台を連続して突破した。

国内機関資本が商業用不動産を増強する

2016年、李凌氏は2017年から2020年までが国内機関資本の商業用不動産投資の建設時期であると主張した。なぜそのような判断をしたのか。李凌氏によると、主に2つの大きな理由に基づいている。一方で国内の絶えず成長する住民の富と機関資本は良質な投資対象を必要とする。一方、国内商業用不動産市場は、特に北京と上海という2つのポータル市場が成熟期に入りつつある。

中長期的に見て、国内機関資本の良質な商業用不動産の配置は必然的な傾向である。

外資の「加速」

過去数年、外資が中国の第一線都市の不動産市場に大挙投資し、「買い買い」ブームを巻き起こした。李凌氏は次のように指摘した。統計データから見ると、2018年から2020年までに国内の大口商業不動産への外資投資は累計2000億元を超え、総取引金額の27%を占めている。この割合は2015年から2017年の間に比べて6ポイント上昇している。最優先の投資先は一線都市で、最近3年間の外資取引金額の85%を占めている。

この傾向には様々な要因があると彼は分析している。

第一に、グローバル不動産ファンドの資金募集活動が活発で、2018年から2020年の間、グローバル私募不動産ファンドの「乾燥火薬」は常に3000億ドル以上であること。

第二に、海外投資家は中国経済と中国の良質な商業用不動産、特に一線都市資産の将来の長期的な成長に自信を持っており、物流用不動産、データセンター、長借りマンション、都市更新などの新興投資分野と機会が絶えず出現している。

第三に、国内の不動産ファンドは2016 ~ 2017年の爆発的な成長を経て、安定成長期に入り、外資が市場に参入するための比較的良いチャンスをある程度提供している。

李氏は、2021年には外資がより活発になるとみている。同機関の今年初めの投資家意向調査によると、外国人投資家の63%が今年中国での投資を増やすと回答しており、この割合は過去最高となっている。新冠病発生期間中に一部の商業系不動産の資産価格を調整したことで、投資家は購入の窓口期間を設けた。

長期的に見ると、国内商業用不動産市場の絶え間ない成熟と中国経済の世界における地位の一層の向上に伴い、中国の優良商業用不動産に対する外資の配置力はさらに増加すると予想される。現在、中国経済の世界のgdpに占める割合は約18%に達しており、多くの外資系機関にとって、中国の全世界の不動産ポートフォリオにおける割合はこのレベルをはるかに下回っている。

4大分野の投資機会

李凌氏は、「第十四、五」の時期に、商業用不動産への投資は次の4つのメインラインに沿って展開されると考えている。

第一に、経済のイノベーションのアップグレードと金融分野のさらなる開放は、科学技術と金融業界のオフィスビル需要が急速に成長し続けることを意味し、特に北京、上海、深センの3つの科学技術と金融資源が高度に集積されている第一線都市。

第二に、都市化、戸籍政策の一層の自由化、先進製造業クラスターの3大駆動要素は、東部沿海と長江経済帯への人口の一層の集積を共同で推進し、特に第一線都市及び第一線都市を中核とする都市圏を牽引する。これらの地域は、今後5 ~ 10年間の国内循環の新たなパターンにおける消費アップグレードのヘッドパワーとなるだろう。良質ショッピングモール、長持ちマンション、物流コールドチェーンなど、消費供給側の改善をけん引する商業用不動産の類型は、優れた投資機会をもたらすだろう。

第三に、公式計画によると、今後5年間で中国のデジタル経済の中核産業のgdpに占める付加価値の割合は7.8%から10%に高まり、5 gユーザー普及率は56%に達し、データセンターへの投資が新たなコースとなる。

最後に、今後5年から10年の間に、グリーン技術とグリーン金融への政府の支援は、グリーン建築やゼロ炭素建築の普及をさらに促進するだろう。(完)

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